Was bedeutet Abschreibung (AfA) bei Immobilien – und wie funktioniert sie?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eines der wichtigsten steuerlichen Instrumente für Eigentümer vermieteter Immobilien. Sie erlaubt es Ihnen, die Anschaffungskosten Ihres Gebäudes Jahr für Jahr von der Steuer abzusetzen.
Grundprinzip der AfA
Immobilien verlieren mit der Zeit an Wert – durch Nutzung, Alterung und Abnutzung. Diesen Werteverzehr können Sie steuerlich geltend machen. Allerdings gilt das nur für den Gebäudeanteil, nicht für das Grundstück.
AfA-Sätze im Überblick
- 2 % lineare Abschreibung für Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 errichtet wurden – entspricht 50 Jahren Nutzungsdauer.
- 2,5 % lineare Abschreibung für Wohngebäude, die vor 1925 errichtet wurden – entspricht 40 Jahren Nutzungsdauer.
- 3 % AfA ab Baujahr 2023 – hier beträgt die Nutzungsdauer 33 Jahre (zur Förderung des Neubaus).
Was ist eine verkürzte AfA?
Per Gesetz darf die Abschreibungsdauer verkürzt werden, wenn nachgewiesen wird, dass die Immobilie nicht 50 oder 33 Jahre wirtschaftlich genutzt werden kann. Dieser Nachweis erfolgt über ein Restnutzungsdauer-Gutachten.
Warum das sinnvoll ist:
- Höhere jährliche Abschreibung – mehr Kostenabzug = weniger Steuerlast.
- Mehr Liquidität – höhere AfA verbessert Ihren Cashflow.
- Optimierte Finanzierungsgrundlage – bessere Bilanzwerte = bessere Konditionen bei der Bank.
Was Sie wissen sollten:
Der AfA-Satz wird jedes Jahr angesetzt – und kann durch ein Gutachten nachträglich angepasst werden, solange der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist.
Die Voraussetzung: Das Gutachten muss professionell erstellt und methodisch fundiert sein. Genau hier kommt RA Immofy ins Spiel.
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