Rechtliche Grundlage
Rechtlicher Stand und Gesetzesänderungen
Die geplante Gesetzesänderung im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2024, die ab 2025 eine Einschränkung der Möglichkeit zur steuerlichen Abschreibung von Immobilien mit verkürzter Restnutzungsdauer vorsah, wurde nicht umgesetzt. Der Bundesrat hat am 22. November 2024 das Gesetz in der vom Bundestag beschlossenen Form verabschiedet, ohne die ursprünglich vorgesehenen Änderungen zur Restnutzungsdauer aufzunehmen.
Konkret bedeutet dies, dass die bisherigen Regelungen zur Abschreibung auf Basis einer durch Gutachten nachgewiesenen verkürzten Restnutzungsdauer weiterhin gelten. Die geplanten Einschränkungen, wie die Begrenzung der Restnutzungsdauer auf maximal 10 Jahre für eine verkürzte Abschreibung oder die verpflichtende Vor-Ort-Besichtigung durch Gutachter, wurden nicht ins Gesetz aufgenommen.
Für Immobilieninvestoren bleibt somit die Möglichkeit bestehen, durch ein entsprechendes Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen und dadurch höhere Abschreibungen steuerlich geltend zu machen. Es ist jedoch ratsam, bei der Erstellung solcher Gutachten die Vorgaben des Bundesfinanzministeriums zu berücksichtigen, insbesondere hinsichtlich der Qualifikation der Gutachter und der methodischen Ansätze.
Bitte beachten Sie: Gesetzliche Rahmenbedingungen können sich ändern.
Fazit: Die bisherigen Regelungen zur steuerlichen Abschreibung bleiben bestehen, was es weiterhin ermöglicht, durch ein entsprechendes Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen und somit höhere Abschreibungen steuerlich geltend zu machen.
Urteilssammlung
Wichtige Urteile:
BFH-Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 15/19)
In diesem Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass Steuerpflichtige die Restnutzungsdauer eines Gebäudes individuell nachweisen können, wenn sie von der typisierten AfA (Absetzung für Abnutzung) abweichen möchten. Dabei können Sachverständigengutachten als Nachweis dienen, sofern sie auf einer realistischen und anerkannten Wertermittlungsmethode basieren.
Dieses Urteil hat die Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung durch eine verkürzte Abschreibungsdauer erheblich erweitert und bildet die Grundlage für viele der heutigen Nutzungsgutachten. Es zeigt, dass eine realitätsnahe Bewertung der Restnutzungsdauer steuerlich anerkannt werden kann, was insbesondere für Investoren und Immobilieneigentümer von großem Vorteil ist.
BFH-Urteil vom 20. September 2022 (Az. IX R 12/21)
Der BFH betonte, dass bei der Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein Grundstück die Wahl der Wertermittlungsmethode – sei es das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – frei getroffen werden kann. Zudem öffnet der BFH die Möglichkeit für Weiter- und Neuentwicklungen dieser Methoden, sofern sie den anerkannten Bewertungsgrundsätzen entsprechen.
BFH-Urteil vom 16. November 2022 (I R 39/20)
In diesem Urteil hat der BFH klargestellt, dass bei der Bewertung von Immobilien für steuerliche Zwecke der vom Finanzamt festgestellte Wert den nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert um 40 % oder mehr übersteigen muss, damit ein niedrigerer Wert angesetzt werden kann. Dies unterstreicht die Bedeutung einer präzisen Wertermittlung durch sachverständige Gutachten.
BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23)
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die Restnutzungsdauer eines Gebäudes durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden kann, welches die Restnutzungsdauer modellhaft gemäß § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt. Dieses Urteil lockert die zuvor strengen Anforderungen des Bundesministeriums der Finanzen und erleichtert den Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer.
Zusammenfassung: Diese Urteile unterstreichen die Relevanz fundierter Sachverständigengutachten bei der Immobilienbewertung und bieten wichtige Hinweise für die Erstellung von Restnutzungsdauergutachten sowie die Anwendung neuer Wertermittlungsmethoden. Sie verdeutlichen zudem, dass auch alternative Bewertungsmethoden akzeptiert werden, sofern sie die realen Wertverhältnisse widerspiegeln.
